【HSXW97茶思屋2509期】欧卓靖：征收行为中历史建筑的经济价值评估初探

11月29日，HSXW97茶思屋主题讲座通过直播形式开讲，由大湾区事业部高级项目经理欧卓靖主讲，讲座聚焦历史建筑经济价值评估专题，系统梳理了征收行为中历史建筑经济价值评估的要点，为相关从业者提供了宝贵的分享与启示。

政策引领：强化历史建筑保护与利用

讲座开篇强调了政策在历史建筑保护中的核心地位。2017年，住建部发布《关于加强历史建筑保护与利用工作的通知》，明确提出要保护好前人留下的文化遗产，包括历史建筑等，既要保护古代建筑，也要保护近代建筑，同时强调不拆除和破坏历史建筑，不在历史建筑集中成片地区建高层建筑。2021年，住房和城乡建设部办公厅进一步发布通知，要求加强历史文化街区和历史建筑的保护工作，完善保护名录，推进挂牌建档，并严格拆除管理。

评估指引：构建科学评价体系

随着对历史建筑保护重视程度的提升，相关评估指引也相继出台。2022年，中估协发布了《古建筑古村落用地估价指引（试行）》，为古建筑古村落用地的估价提供了科学依据。2024年底，中房协发布了《历史建筑经济价值评估指引（试行）》，明确了估价机构在开展历史建筑估价业务时应遵循的原则和方法。此外，江苏省房地产估价与经纪协会和广东省不动产登记与估价专业人员协会也分别发布了地方性的正式评估技术指引和技术细则征求意见，进一步细化了评估标准和操作流程。

历史建筑定义与识别：明确保护对象

欧卓靖详细阐述了古建筑及历史建筑的定义。古建筑包括文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑四类。而历史建筑则是指市、县政府认定，具有保护价值，反映历史风貌与地方特色，非文保单位的建筑物、构筑物。在识别上以广州陈家祠堂为例介绍，对历史建筑等需关注其建筑风格、等级辨别以及屋顶形式，如硬山顶、悬山顶、歇山顶等屋顶形式的辨识。

技术路径：多元化评估方法

针对历史建筑的经济价值评估，讲座介绍了多种技术路径。成本法适用于近10年修复或重大修缮的历史建筑，通过计算重建或重置成本减去折旧，并考虑历史文化价值系数、使用价值系数和保护限制系数等因素进行评估。比较法要求有不少于3个的可比交易实例，通过调整系数来反映历史建筑的特殊价值。当交易实例不足时，可结合比较法与特殊影响因素附加调整法进行估价。对于有租赁、经营收入的历史建筑，则应选用收益法进行评估。

修缮补助：激励非国有历史建筑保护

成本法中对历史建筑修缮维护费用进行本地化讲解，阐述广东省广州市为鼓励非国有历史建筑的保护责任人积极参与修缮工作，广州市人民政府发布了《关于印发广州市历史建筑修缮补助办法的通知》。根据该办法，非国有历史建筑保护责任人可申请修缮补助，维护性修缮补助按每年80元/平方米发放，修缮工程补助则根据建筑结构类型给予不同标准的补助，最高不超过100万元/处/次。

案例分析：异地迁建保护实践

最后通过具体案例分析了征收行为中历史建筑的处理方式。以广州市锦纶会馆为例，该会馆始建于1723年，为广州丝织行业公会，具有重要历史文化价值。2001年，因康王路建设需要，会馆原址位于规划道路中央。经协商决定，将会馆整体迁移以保护这一历史建筑，迁移过程中保持了建筑的原貌。这一案例为历史建筑在征收行为中的保护提供了有益的借鉴。

此次讲座不仅为相关从业者提供了全面的历史建筑经济价值评估知识，还通过案例分析展示了历史建筑保护的实际操作与成效。随着对历史建筑保护重视程度的不断提升，相关政策与评估体系的完善将为历史建筑的传承与利用提供更加坚实的保障。

供稿 大湾区事业部